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金山小商品城
1年吸金12億
隨後，李萬裡辦理瞭相關退房手續，按協議，興宇大酒店方面應於2012年3月退款。但當年3月20日，李萬裡才知道興宇大酒店方面沒能如期退款。李衛星也被刑拘，所有公司賬目被凍結。
“瞬間心灰意冷。”李萬裡先後瞭解到，和他一樣投資興宇大酒店的有42人，其中有19人如期拿到退款，還有包括他在內的23人，因為李衛星“非吸”案而未能拿到退款。
中華商城，靜安區萬航渡路838號，資產總面積為33165.88平方米。2011年9月8日，經上海市滬港房地產估價有限公司評估，市場價值為14億元人民幣。
內容來自sina新聞
李衛星2011年在上海成立四兄集團，並斥資3.3億元(3.3億為合同協議出資，實際出資1.4億元)收購四個位於上海市黃金地段的爛尾樓項目。
高雄新興土地貸款李衛星公司名下四處資產估值
李萬裡向長江商報記者出示自己搜集的資料。本報記者 劉倩雯 攝
盡管沒有低價拍賣，但是流拍後，小業主們仍舊每夜無法安眠，“已經3年瞭，不知道什麼時候才是個頭。”一位業主在QQ群裡說。
截至2012年3月，營銷收入13億元左右。經營中根據與部分客戶的退房協議，已撤銷合同並清退1個多億，截至2012年3月實際銷售收入約12億元。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-12/07325960186380692012565.shtml
截至2012年3月李衛星突然被抓，李衛星的企業負債中，銀行借貸合同未到期本金合計約為10.3億元，其他民間負債實際本金約為3億元。
但2014年9月26日，上海市二中院公佈瞭李衛星公司所涉債務，共計35億元，債務構成有抵押債務15億元，一般債務8億元，社會公眾債務11.8億餘元。其中，銀行債務和社會公眾債務隻計本金。
同時，未免產權分散後，不利於商場統一經營管理，再次與客戶簽訂《委托統一經營管理合同》，接受客戶的委托，對商鋪和酒店進行統一招商、經營和管理，按照合同約定，每半年一次返還客戶租金收益，逐年遞增，約定10年內租金收益在6%—10%之間，10年後按比例分成。
截至案發，李衛星的公司負債中，銀行未到期本金合計約為10.3億元，其他負債實際約為5億元，通過經營房產銷售“包租返租”等募集資金收入13億元左右。
小業主11億投資款或憑空蒸發
2014年8月22日，上海市高級人民法院作出瞭維持二中院原判終審判決。
2012年3月6日，李衛星被刑拘。2013年11月22日，在李衛星被關押瞭近兩年的時間後，上海市第二中級人民法院作出一審判決，認定李衛星公開向不特定群眾出售、出租公司名下商鋪，“包租返租”的行為，違反國傢金融管理法律禁止非金融機構向社會公眾攬儲吸存的規定，犯非法吸收公眾存款罪。判處李衛星有期徒刑九年，並處公司和個人罰金合計450萬元。沒收拍賣所有公司財產。
上海灘商廈
“拍賣後，所有款項將用於還債，還款的排名有先後，一般有抵押債務靠前。而現有的債務中，銀行和民間借貸是有抵押債務，小業主的購買合同又不合法的情況下，隻會先歸還銀行和民間借貸債務，最後剩下的錢，再按比例歸還給小業主。”李衛星案律師團一位律師透露。
(還需要扣除部分在李衛星接盤前就已經賣掉的商鋪約1億)
其中，地處黃浦區人民路388號的上海灘商廈，資產總面積為29573.44平方米，2011年8月3日經上海市滬港房地產估價有限公司評估，市場價值為28.387億元人民幣，現為華東地區最大的服裝輔料市場。
2億元
合計23.94億元
拍賣底價過低，已經資不抵債
華僑回國養老的233萬難討回
李萬裡回憶，233萬的房價稅費過高，“當時，他們公司的人還特意打電話過來跟我溝通，建議做低房價減輕稅費，采用房價加裝修費的形式來做233萬元的房價。從這一點來看，我覺得他們公司做事還是很負責的，至少我投資沒怎麼操心，他們也都是從我的角度考慮問題。”
金山義烏小商品城，資產總面積29789.94平方米，2011年上海城市房地產估價有限公司曾對3層、4層估價為1.748億元人民幣，另有地下車庫、1層和2層的資產未曾做過評估。
進入拍賣程序後，法院委托第三方評估機構對涉案項目進行評估
“當時聽說上海灘有項目投資，回報還比較穩定。”李萬裡回憶，當年3月敲定投資細節後，不出兩周隨即確定投資233萬元，購買上海灘商廈背後的興宇大酒店一間面積為39平米客房，並委托李衛星的公司統一經營。
李衛星收購四個項目後，為求盡快扭轉局面，委托中原地產等多傢中介機構，仿照市場上流行的“包租返租”“約定回購”的模式，將公司名下的部分商鋪，根據產證情況，一一對應，采取拆零出售、出租的辦法，銷售、租賃給客戶，迅速回籠貨款。
同一樓盤內的上海興宇大酒店，資產總面積為12394.18平方米，2011年8月3日經上海市滬港房地產估價有限公司評估，市場價值為9億元人民幣，該酒店按照四星級標準建造，全年平均客房入住率在80%以上。目前年營業收入約3000萬元。
地處靜安區萬航渡路838號的中華商城，資產總面積為33165.88平方米。2011年9月8日，經上海市滬港房地產估價有限公司評估，市場價值為14億元人民幣，計劃打造高端、精品百貨公司，案發前已委托有資質的裝修公司和招商策劃公司，負責商場裝修和招商策劃工作，案發後計劃被迫中止。
金山義烏小商品城，地處金山區朱涇鎮金龍新街388號，資產總面積29789.94平方米，2011年2月16日，上海城市房地產估價有限公司曾對3層、4層合計12003.49平方米的資產估價為1.748億元人民幣，另有地下車庫、1層和2層的資產未曾做過評估。目前，1層和2層出租給上海世紀聯華超市經營，年收益約為1000萬元。案發前，3層和4層已經裝修完成，預計開業後第一年收益約為1000萬元。
四處物業總值近60億元。
金山義烏小商品城是李衛星操盤的第一個項目。在接觸瞭金山義烏小商品城之後，李衛星由此結識興宇房產有限公司董事長虞素慷。虞當時持有的三個項目，包括原名為東萊大酒店的興宇大酒店、上海灘商廈以及中華商城都是來自於此前項目開發商的抵債轉手，通過這種方式，興宇也藉此成為地產公司。
華僑李萬裡年過六旬，2011年賣掉自己在國外的公司，帶著200多萬元養老金回國。
□本報特派記者 劉倩雯 發自上海
進入拍賣程序後，法院委托第三方評估機構對李衛星所涉案項目進行評估，2014年11月19日，評估報告出爐：上海灘興宇15.7億元(還需要扣除部分已經在李衛星接盤前就已經賣掉的商鋪約1億)，中華商城7.2億元，金山小商品城2億元，合計23.94億元。
也就是說，李衛星的企業是資不抵債的，債款缺口有11億元，這個數字和“非吸”的金額恰好相當。
盡管李衛星傢人對評估報告提出瞭口頭異議，並在規定期限內遞交瞭書面異議材料，但最後還是按此評估價格在進行拍賣。
“這也就是為什麼我們業主不願意進入拍賣程序，拍賣結束，我們就真是一毛錢都拿不到瞭。”維權QQ群裡，一位業主說。
“在李衛星被帶走之前，每月的返還都是正常操作的。”張林告訴長江商報記者，這一點也得到業主證實。
假如，原本負債為1000萬元，銀行和民間借貸為500萬元，小業主共有500萬元。拍賣實際金額為800萬元，拍賣金額將先歸還銀行和民間借貸500萬元，剩下的300萬元，按小業主所持金額比例核算分割。
房子信貸年息借貸增貸轉貸“我們暫時沒有接到委托單位的通知，是否有第二次拍賣，第二次拍賣是否會降價，我們也沒有確切的消息。”受法院委托拍賣李衛星企業的拍賣行說。
“一紙判決還‘判’瞭所有的投資小業主，這意味著他們所簽訂的投資合同不合法。”李衛星律師團的一名律師告訴長江商報記者，3300多名業主之前購買和租賃涉案公司商鋪的合同也被定義為“非法”而作廢，意味著購買和長期租賃商鋪的業主客戶，將既無法獲得商鋪，又把錢打瞭水漂。
(除李衛星外，本文所涉人物均為化名)
檢察院的證據稱，李衛星曾對外透露，他收購爛尾樓，並不是以向社會出售、出租這些商鋪為主要目的，而是希望用這些資金償還所有債務，然後通過持有商鋪升值來獲利。但對於承債的李衛星來說，通過高額回報吸引投資者的選擇，也許從一開始就是錯的。
上海灘商廈，資產總面積為29573.44平方米，2011年8月3日經上海市滬港房地產估價有限公司評估，市場價值為28.387億元人民幣。
上海興宇大酒店，資產總面積為12394.18平方米，2011年8月3日經上海市滬港房地產估價有限公司評估，市場價值為9億元人民幣。目前年營業收入約3000萬元。
李衛星所有資產估值近60億
李衛星生於1979年5月，浙江臨海人，曾就讀浙江大學城市學院，並在大學時期即開始創立廣告公司。
長江商報記者瞭解到，關於項目投資回報承諾提到，經營管理公司前5年包租，1—5年內商鋪投資回報率共計40%，第五年即可達到10%的高回報;第6—10年內開發商承諾業主投資回報率不低於8%，在此基本回報率的基礎上，中華商城盈利率超出部分與業主2：8分成。十年後，客戶與經營管理公司另行協商投資回報率，回報率將不低於前十年。
在坐等收益之時，李萬裡又接到電話，“公司告訴我房產證辦不下來，隻能退房，我也同意瞭。”
15.7億元
中華商城
7.2億元
李衛星的傢人提供的一份預評估報告顯示：2011年經上海權威評估公司，對五傢公司名下的大部分資產進行評估，報告中，所有資產合計價值近60億元。資產遠大於負債。
拆分現有房產，零售回籠資金，李萬裡並不十分在意背後老板究竟如何操盤，“我這養老的錢，隻要能穩定有收益就可以瞭。再說，按上海灘的房價，這個客房投資也相當劃算瞭。”
“我自己辛苦掙錢來買商鋪的，怎麼買賣和租賃商鋪的合同變成瞭存款單據，買賣和租賃商鋪的款項怎麼就成瞭公眾存款?我自己名下的財產，怎麼一下子還要被沒收拍賣瞭?”判決後，傢屬和涉案業主一片嘩然。
長江商報消息 李衛星案所涉債務35億，名下涉案資產估值23.94億
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