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舊樓加裝電梯 重在降低交易成本
近日，據南都報道，《禪城區既有住宅加裝電梯管理暫行辦法》(下稱《辦法》)今起實施，規劃局作為統籌部門，最多8個工作日就可以回復加裝方案是否 通過政府評估。對具有爭議性的個案，規劃部門將根據《辦法》設計的量化指標進行評估，給出建或不建的建議。對於加裝電梯的舊樓，禪城區財政還將撥付2萬/ 梯的資金補貼。
在沒有《辦法》之前，如果舊樓要加裝電梯，要征得整棟樓三分之二人的授權同意，輪番找規劃、國土、園林、消防等五六個部門去交材料、等審批，折騰瞭一年多還沒批下來的個案絕不是少數。現在有瞭《辦法》，隻要8個工作日就可以得到政府評估結論，效率有所提高。
但舊樓加信貸高雄茄萣信貸裝電梯的核心問題，在於高層與底層住戶的利益不一致，仍然沒有得到解決。
對於低層住戶，最常見的反對意見是影響通風、采光。對此，《辦法》雖然有瞭量化標準，"與臥室窗戶的距離需大於4米，與廚房窗戶的距離需大於2米"等，這一事項的決定權仍然掌握於所在單元樓全體住戶的手上，即使電梯符合《辦法》的標準，政府仍然隻有建議權。
對於希望加裝電梯的群體，有意見認為，政府應該援引物權法中的"三分之二原則"進行強制加裝，但這就侵犯瞭少數反對加裝住戶的私人空間，形成瞭"多數人暴政"，如果因為一件便民好事而點燃住戶反抗情緒，引發大量媒體負面報道，並非政府所樂見。
如果換個角度，用經濟學分析，問題會變得很清晰。加裝電梯，對於高層住戶會帶來明顯生活便利，也有利於高層住宅的保值。對於低層住戶，沒有得到類似收益的同時，還要付出失去采光、通風的成本，自然會采取反對立場。
解決這一問題的思路，一是借用行政手段強推，上文已經證明不可行，二是給予合理補償。問題是，加裝電梯後損失的采光、通風的價值存在主觀性，不同樓層住戶的 自我估值也不一樣。在市場經濟下，反對者出於利益最大化的動機，其談判目標不會僅僅局限於補償失去的采光通風，還會希望從高層住戶新增利益中分一杯羹，畢 竟，如果談判失敗，高層住戶失去的潛在收益要遠遠大於低層住戶，而目前政府的《辦法》對這個問題其實是毫無辦法的。
其實，政府此時 的要務，不在於扮演裁判，而應該提供一批可靠、客觀、中立的房屋中介機構，讓他們根據市場規律，對低層不同住戶加裝電梯後付出的成本作出合理、公平的估 價，從而降低加裝電梯談判雙方的交易成本，當雙方對加裝電梯的成本收益可以有清晰的計算後，就可以心甘情願的作出決定。
畢竟，一個健康有效的市場，買賣雙方可以自行實現均衡。第2順位怎麼貸款比較會過件(陽明)
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-06/08454194336.shtml
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