白銀時代寫字樓市場成江城樓市新主角
江城一批90年代中期建造的寫字樓，因已進入“老齡化”，在新年伊始，入駐企業正開始一波“轉租潮”，向更新、更現代化、運營管理更優的新寫字樓搬遷。
近日，國際知名房地產服務商仲量聯行和戴德梁行，雙雙發佈武漢寫字樓市場報告，“轉租”已經在江城寫字樓市場悄然興起。
戴德梁行數據顯示，去年四季度以來，武漢新催生的寫字樓租賃需求中，有50%為企業搬遷轉租。實際上，隨著建設大道鈺龍廣發大廈等一批甲級寫字樓建成，這種轉租潮就已經出現，以去年1~3季度為例，武漢寫字樓新增租賃面積為7萬平方米左右，其中隻有25%的租賃需求來自企業新創或者剛剛進入武漢，此外企業擴大租賃面積占13%，還有12%來自擴租+搬遷，剩餘50%則全部是搬遷。
這些企業為何轉租?
戴德梁行武漢及長沙公司總經理黃廣平表示，一批早期寫字樓的配套設施跟不上，引發瞭這波轉租潮。早期不少寫字樓，在設施設備使用多年之後，難以再進行維護，導致硬件水平已經低於高端客戶的商務辦公需求。
而對於企業換租、換購寫字樓而言，主要會考慮幾個因素，年投資回報率、選擇區位、註重檔次形象、關註寫字樓品質、註重自然景觀、是否有好的物業公司保障物業保值和增值。
以位於建設大道核心地段的鈺龍“廣發大廈”為例。
建設大道，堪稱武漢的“金融街”，在這條3公裡多長的街道上，雲集人民銀行、銀監會等金融監管機構，以及200多傢金融機構，無論是從區位、行業紮堆效應還是寫字樓檔次上看，都是武漢最優的商務高地。
但過去整整15年，整條建設大道沒有新的寫字農地變房貸全省皆可處理週年慶房屋信貸年息借貸增貸轉貸樓項目推出，而廣發大廈剛剛問市，就接到20餘跨國機構和上百傢中資企業的咨詢。
廣發大廈位於建設大道與新華路交匯口，地上總建築面積約93340平米，其中商業面積21400平米。商業裙樓一至七樓為國際品牌旗艦店、商場、高端會所，為資本精英們帶來更便利的國際化時尚消費與接待場所。中山公園、西北湖綠化廣場、噴泉湖公園，以及秀美的小南湖，為項目帶來瞭不可比擬的景觀，是商務價值的巔峰所在。
截止目前，僅僅運營一年多時間，大廈租賃率就接近90%，遠超武漢甲級寫字樓平均水平，也是建設大道金融街上目前入住率最高的5A甲級寫字樓。目前僅剩200米左右的高層辦公區域待售、待租，是武漢目前在售的最高景觀辦公樓。
值得註意的是，由於不少發展商看到瞭武漢強勁的寫字樓需求，今明兩年，武漢預計新增的甲級寫字樓供應高達60萬方。市場會不會進入過剩階段?
實際上，縱觀國內寫字樓整體發展水平，近年來各地寫字樓開發力度不斷加大是不爭的事實。一線城市寫字樓市場相對成熟，能較快的吸收新增供應量，去化壓力不大。
相比之下，二三線城市寫字樓市場的樂觀程度稍遜一籌。但在當前整體經濟結構調整中，提高第三產業的占比已成為未來發展的重中之重，服務業增長的確定性是提振寫字樓市場信心的主要因素之一。
目前，中國經濟已進入新常態發展模式，國傢決策層將下階段發展目光，投向區域發展戰略，提出重點實施“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶三大戰略。正因如此，這將是湖北發展的重大機遇，特別是武漢將成為中國優勢最突出的地區之一，以寫字樓市場為代表的武漢樓宇經濟，勢如破竹。
仲量聯行武漢董事總經理李傑認為，武漢優質辦公樓規模在210-220萬平方米之間，較一線城市還有發展空間，深圳的整體供應量就是武漢的2.5倍。而在空置率上，武漢整體空置率隻有17.4%，甲級辦公樓空置率為13.6%，屬健康市場環境。
現在，武漢正在打造“立足華中、服務全國、面向世界”的華中現代服務業中心，以金融、保險、貿易、信息、咨詢為主的高端服務業企業，將是未來進駐武漢市場的主力企業，他們對商務辦公的要求較高，武漢真正優質的寫字樓產品，房子信用貸款設定利率多少免費諮詢試算仍舊處於相對不足的局面，而真正優質的寫字樓，有望擔當起白銀時代，武漢樓市下一個主角。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/10565961687178290707990.shtml
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